騙されず自分で納得してマンションを買うために。

都心の新築マンションの価格は爆上がりしている。

タワーマンションは普通に「億超え」しているから驚きだ。

「パワーカップル」、「親の支援を受けられる人」、「投資用として買う余裕のある人」などが買っていると思う。

僕は、娘が幼稚園年長の時に身の丈にあった23区の郊外型マンションを買った。

リーマンショック後で販売開始時より値下げした状態で購入できたが、それでも高かった。

当時、自分でマンション開発もしていたので当然、各マンションのスペック(住環境・仕様・設備・その他)が販売価格に見合うかどうかは良く分かっていた。

それでも毎週、様々な会社のマンション・戸建て(新築も中古も、モデルルームも現地も)を見て、生活費や養育費とローン期間、娘の学区や日常生活シーンなど散々考え悩み、最終的に何とかギリギリローンを払っていけるかもしれない金額で住環境・仕様・設備が十分満足のいく自社マンションを買うことにした。

その後、娘が小学校3年生の時に僕の名古屋転勤が決まった。正直、寝耳に水だった(昔から家を買ったりすると転勤するとは言ったが。今はもうそんな時代じゃなくなってきているのでそういう意味では今は以前より人生設計は立てやすいと思う)。

家族会議をした結果、家族全員で名古屋に引越しすることになり、マンションを売却することにした。

賃貸で貸し出すという選択肢もあったが、様々な煩わしさから逃れて自由を勝ち取った方がいいのではないかという結論になった。

さて、これからの世の中、ますます先は読めない。むしろ人生設計通りにいかない可能性は高いと思う。

どうせ読めないからと浅はかに決めるのではなく、色々と熟考し人生設計を考えた上で購入することをおすすめします。将来何かあった時にしなやかに対応する時の糧にとなると思います。

一方で色々と検討する中で直感でビビッときた物件などがあった場合には、そこで決めるという選択肢はあると思う。「直感」は、過去熟考した結果や経験値に基づくものだとも思うので。

以下あくまでも私見的なアドバイスとして。

・マンションの「不動産価値・資産価値」(将来売却するとした場合に主に価格に影響するもの)としては、 「駅距離・方角・眺望・日照・希少性(競合物件がないエリアは価格を維持できる)」などが主となる。

・開発コストは、規模や構造、戸数による影響が大きいが、意外とディスポーザーの有無や駐車場の規模や形状も影響は大きい。(不要な人はディスポーザーや駐車場規模が小さい物件の方がコスパは上がるかもしれません)。

・モデルルームや仲介会社で「坪単価いくらですか?」「どこにお金がかかっていますか?」「周辺の物件と比べての強みと弱みはどこですか?」「どんな客層・家族構成の方が買ってますか?」「あなただったら買いますか?」などと聞いてみてください。営業マンのスキルが分かると思います。

※僕は、以前、某大手不動産ディベロッパーの現地モデルルームへ行った時、高架の線路とちょうど案内された4階の部屋が同じくらいの高さで「やっぱり線路の高さは一緒で電車からの目線が気にはなりますよね・・・」と尋ねた時に「いやぁ、植栽で隠せば気にならないですよ!」と即答があって驚いた・・・(そういうこと??そりゃそうだが、顧客目線じゃない、売りたいだけなんだな、と感じてしまった)。

【参考】

新築マンション平均価格は、東京23区で1億円超え!購入者はどんな人か、推定年収や資金計画も調査|ダイヤモンド不動産研究所 (diamond-fudosan.jp)

坪単価の計算式は、「販売価格÷面積(㎡)×3.3」です。 たとえば、5,000万円で販売されている70㎡のマンションであれば、計算式は「5,000万円÷70㎡×3.3」で、坪単価は約235万円になります。

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